会员查询
测评成果
深圳楼市半年报：成交放量下的分化与隐忧
2025-07-02 来源：本站
2025年上半年深圳楼市以超预期表现交卷。深圳贝壳研究院数据显示，全市新房与二手房合计成交突破6.5万套，同比大幅增长53.2%，其中住宅成交超5.1万套，同比增长41.8%。然而，高歌猛进的数据背后，供应萎缩、区域分化、价格承压与后劲不足的阴影正在浮现。
成交数据
新房供应锐减、成交同比激增，二手房稳中有进
上半年深圳新房市场呈现“供减需增”的鲜明反差。深圳贝壳研究院报告指出，2025上半年供应新房17232套，同比下降44.5%，环比下降47.7%。其中新房住宅14983套，同比下降45.6%，环比下降47.3%。宝安、龙华、龙岗成为供应主力军，其中宝安以3802套住宅供应领跑全市。
供应萎缩并未阻挡成交热情。数据显示，上半年深圳新房总成交31074套，同比飙升79.9%；其中住宅成交21867套，同比劲增49.3%。市场分化现象显著：龙华鹏宸云筑二期、南山前海时代尊府等明星项目开盘去化率超90%，龙岗阅云境广场等三个项目甚至开盘当天售罄，而冷门项目则去化艰难。龙华、宝安、龙岗包揽新房住宅成交前三。
供应收缩，加速库存消化。截至6月末，深圳新房住宅可售库存降至25661套，去化周期缩短至7.5个月，创近四年同期新低。非住宅库存仍高达19416套，去化周期虽回落至50.7个月，压力依然巨大。
二手房市场保持稳健复苏态势。2025上半年全市二手房共成交34548套，同比增长35.1%，环比下降11.3%，其中二手住宅29231套，同比增长36.6%，环比下降11.7%。春节后积压需求释放成为重要推手，区域格局稳固，龙岗、福田、南山稳居二手房成交量前三。
专家解析
繁荣下的分化与承压，下半年恐迎“冲高回落”
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，深圳上半年一、二手住宅成交领跑国内热点城市，但繁荣表象下暗流涌动，市场正经历深刻分化与结构性调整。今年3月后，深圳楼市热度降温。6月深圳全市一、二手住宅网签7777套，环比微降0.9%，同比基本持平。新房月成交量从3月份的4200套，回落至6月约3200套，二手房则从6078套降至4502套。同时，乐有研究中心家数据显示，6月深圳二手房成交均价环比下跌1.5%至6.03万元/平方米，月度价格持续下行。挂牌均价近一年下行态势更为显著，业主降价预期增强。
此外，市场呈现“两头热、中间冷”分化。根据乐有家研究中心统计，6月份深圳300万元以下刚需盘占比24.2%，千万元级以上豪宅占比飙升至14.4%。而500万-1000万元“中产改善盘”占比不足三成（29.1%），购买力“腰部塌陷”问题突出。“深圳住房自有率仅30%，房价下跌与门槛降低激活了庞大刚需，但中产不足导致换房链条循环不畅，这是制约市场企稳、交易活跃的关键。”李宇嘉分析。
李宇嘉预判，下半年深圳楼市可能呈现“冲高回落”走势。一方面， 短期内需求端难以支撑近一年的量;另一方面，深圳二手房挂牌量持续攀升，叠加新房市场“高质价比”明星项目分流购买力，买卖双方博弈加深，价格承压显著。
文丨记者 李晓旭
图丨深圳贝壳研究院提供