“品质焕新·发展见力”，2025年5月28-29日，由中房友联地产智库发起主办的2025中国房地产高质量发展论坛暨高品质住宅『好房子』样板项目观摩会在浙江·杭州隆重召开，本次会议汇聚了来自全国各地的200余名参会企业代表、行业媒体以及相关领导、行业专家共同出席，是探讨房地产高质量发展，促进行业交流学习的行业高端盛会。

论坛现场，中国房地产业协会名誉副会长苗乐如先生带来“立足因城施策推进房地产高质量发展”的主题演讲。

非常荣幸对推动房地产高质量发展做一个交流汇报，下面我分三个部分。

**、推进房地产高质量发展是时代的要求

十九大提出来特色社会主义进入新的时代，这个新的时期，高质量发展成为主题，这是客观判断。二十大报告进一步提出，高质量发展是建设社会主义现代化国家的首要任务。要坚持以推动高质量发展为主题，推动经济质的有效提升和量的合理增长。

第二、因城施策是推进高质量发展的基石

首先，分化是市场供求关系的重大变化。从全国1-4月投资看，东中西北差距很大，不论住宅还是商品房，同比降幅在收窄，但是降幅差异非常大，西部地区是-10.2%，东北部地区是-24.7%。另外1-4月四个地区的商品房销售面积，商品房的销售额同样的有限。

当前的数据，从最新面积来看，24年谈到的各地区按月度分的商品房的待售面积，这个待售面积和当地的需求、市场的消化、去化周期密切联系的。35个大中城市房地产开发企业商品房待售面积，是一样的，北京是1700多万的数。再有90座城市存量商品房交易的面积，都反应出各地区的差异。

在此基础上，数字作为讨论仅供参考，5月18号全国库存率18.7%，去化周期16.7个月。一二线城市库存量是占到了32.7%，三四线是67.7%，上面那个6亿多平米是总量的占比，空置率30%，去化周期一二线是9.4个月，三四线是22.3个月。我们常规的规定的警戒线在12个月上下。

5月20号的数据，一二线城市库存面积环比和同比增长，其中青岛、镇江三亚等76个城市环比负增长，87个城市同比负增长。去库存较好的城市：济南、上海、珠海、杭州、中山等，再就是从市场供求的变化，空置率5.20排了一下一些城市的数据，22.4%是在这个数字当中体现出来的，惠州、南宁、长沙、武汉、南昌、廊坊、佛山、重庆，像南宁如果准确48.9%，这个市场状况就比较累了。

另外同一个地区同一个城市，16个区县加经济开发区，库存量差距非常大。两个城区，库存量的套数最多的有达到九千，小一万套。这个地区分化非常突出。就是在同一个地区同一个城市，它的地段，地块，也是有区别的。

**个，重要的因素就是人口增长。从最新统计来看，4月7号《**财经日报》报28省份2024年末人口增减数据，其中8个省份，广东、浙江、新疆、福建、海南、西藏、安徽、陕西常住人口正增长，两个省份持平，18个省份常住人口比上年减少，减少幅度不同。

第二个，实现国家现代化的布局催生新的住房的需求。前面从市场分化的存量状况来看，人口增长是潜在的需求的重要因素。

第三个，住房需求量转质升潜力在，根本还在于需求的释放，需求的存在是根基。由此看到，2035年前新增住房需求180亿平方米左右，年销售面积10—12亿平方米区间，年销售面积9到11亿。另外黄奇帆市长去年12月24号，他用了一个最简单的数字，从现在使用的已建成房屋500多亿平方米，按理论上50年折旧，每年2%为10多亿平方米，这个需求量加上结构性的需求，这是最简单的一个面提出来的需求。

第三个市场需求由普遍需求，没房子解决有房子的问题，现在转变为结构性的短缺，满足结构性的需求。结构性的应该体现几个方面：一个城市群、都市圈、新经济带、中心城市、县域城市，聚集产业下的人口流入新的住房需求。第二个4亿中等收入家庭，这个家庭的数量，还在扩大。同时的话他提出来改善的需求，海南海棠湾建的200平米的，卖的很好，这不是改善，这是享受性的，有条件家庭享受需求，也是我们需求的重要的这种体现。其中的话，这种需求包含老龄人口，2.9亿人，候鸟生活，东北人夏天回老家，冬天到海南，现在又有广西、云南，这种异地的生活。80岁以上只占12%，80岁以下的一个多亿的需求也是一种体现。贝壳研究院曾经调查65.5%的老人选择独居，23年底还有单身3亿，占人口的21.4%，绝大多数发达国家单身率达40%。我们常说的城镇化率每年新增人口，因为我们上面细分了，新增人口中包含交叉着，所以在我们预测当中应该尽量避免重复计算。所以这种情况下，我觉得流动人口跨省按100%、非跨省按50%，可以下调也可以上调，改善性需求按4亿中等收入家庭，20%30%都可以，就按20%算，这样合计就132亿平方米，这都是增量，不含城市更新。

但是需要说明上述的客观需求不是说都要买商品房，尤其咱们新市民、困难群体、新市民，不是说我们的房子都要卖商品房，这是**个要明确的，而是要满足租购自选，多样性的需求和政府保障需求的落实。

第二个改善需求必须在房产税收、购房数量、首付和折旧相关政策也要提出支持。房地产税必须要明确，我们讲候鸟生活要异地需求，小部分需求，房地产税的改变和调整，涉及六个方面的问题，税收政策的出台一定会征求大家的意见，既要合理的保障群众的需求，同时要满足社会美好生活的实现。在这个前提下，为行业产出新的效应。**个标准，国际上按人均面积，有的专家提到的都是60、70，甚至更高，三口之家就是180，70的话210，这个住房面积标准，但是我就说，就是这样一个面积标准，过去是福利房，原来福利分房搞改革，现在老了走一个了，按人均面积算税收，那套房子怎么办？它的历史不长，所以我跟咱们专家讨论过，是不是中国按照一套的来收，但是也不能过大，我切到180、150行不行，以上的再交，是不是这样客观。我们鼓励改善需求，一个家庭在同一个地区，有两套以上，那么多房子该交税交一些，履行自己的义务，这个给大伙买房子放心的，要不改善需求，买个房子怎么处理呢？第二标准是全国吗？候鸟生活，演员杀青，人家异地，就是个地区的，是动产的，按照省级、直辖市级别，不能全国是这个。第三这个数字我们讲到之后，什么时候启动？刚才说这些历史问题这么复杂，新房子行不行？你买不买，不能都住到老房子。第四个还有历史遗留问题，拆迁安置，迁户给人家安置房就一家好几套，这得有点说法？第五个说房产税奔着有房子的，出租房子，税收成本增加，租金不动吗？最后咱们税收面积，如果算咱们公摊面积合适不合适，按什么标准？还得重新测绘。所以房地产税推行是需要的，但是必须合理的来好好的考虑上述因素，这样推出才是积极的，才是符合我们的房屋需求不同，多样性，多层次下的这样一种区别和产业发展的客观要求。

第三，不论商品房还是保障性住房，都应该是个好房子，都应该满足叫好房子的标准。

第四舆论加强引导，有些误导的东西要及时的加以澄清。

第五个方面就是重大变化下的市场有效需求的释放，实践当中的话，它是一个转弯的过程而不应该是断崖式的，特别城中村改造，平急两用建设，这些新的要求和突出的特点。

第六我们进入老年社会，有的说家庭老人，尤其中年子女，小孩只有一个，两人两边两套房子，什么时候需要这套房子，这些问题都需要考虑。所以市场由增量为主进入存量为主，在投资方面都会保持一定的规模。但是还要看到在过程当中供求关系变化下的新问题。作为项目建设要三到五年，所以形成新的发展模式也需要有时间的过程，探索的过程才能成熟。

第三个因城施策是对房地产宏观调控经验的总结。原来觉得不合适，为什么？因城施策是首次在21年提出，22年8月24日首次提出允许地方一城一策，8月31号，再次对房地产行业一城一策作出部署，明确“充分赋予各城市政府房地产调控自主权”。这个也是房地产经历的过程。20年8月份提出了三条红线，从长远讲，转变是正确的。当时说宣传红线的到位，到年底还出台了土地集中控污的政策，但是到了21年上半年，统计局的数4、5、6月份，房地产要降低负债率，必须要卖房子回收，结果同比就是定金和收款同比增长80%、60%、70%，土地集中供应，7月份金融政策出台了：**个所有领军企业都是三条红线，卖房子贷款就这么多，靠现金买房，到了21年三季度，两会后提出要配合地方政府。原来随着中央政策的调整，21年，22年应该恢复上来，但是由于市场，特别是疫后带来的经济、就业的基层的影响，这个恢复过程到今天还在进行。这种调整，中财办领导21年12月份在海南会讲，要促进房地产平稳健康发展，这个措施那个措施，单独的对，分的时候都对，合在一起就是这个效果。半年能够总结不足，看到调控的做法上缺失，是不容易的。这也为调整奠定了基础。否则的话，为什么要调？那时提出来一城一策，因城施策，是从实际出发，紧密结合的这样一种总结的提出，能够看到调整的进步。

从宏观调控的总结，因城施策体现在这么三个方面：一个是需求端，允许有关城市取消或调减住房的限购政策，四取消四降低，部长经常提要鼓励。另外看到，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，值得大家关注。完善房地产税收制度，我的认识不一定全面，供大家研究参考。这是需求端、供给端，合理控制新增房地产用地供应，供需增量减量存量的协调要配合起来。优化盘活存量用地和商办用房。推进存量商品房收购转化为保障性住房。

第三短期效应，政策松绑，激活需求，推动止跌回稳。长期推动房地产向高质量、绿色化方向升级，重塑购房者预期或者信心。也是我们整个市场转化的基础。

三、把握全要素是推进房地产高质量发展的保证

**全面把握高质量发展的要素，三中全会分别提出，其中明确提出是44条。19条区域协调发展，完善区域一体化发展机制，构建跨行政区域合作发展新机制，深化东中西部产业协作。像北京的土地规划，北京减量发展，两者怎么结合，所以北京试点的咱们的集体土地，同权、同价，试点，都面临这样的调整，怎么来接轨。这些新政策，非常新，提的非常重要，更需要当地政府结合市场和当地的情况加以落实。

像人民城市人民建，提到了建立都市圈同城化发展的机制，赋予特大镇同人口和经济规模相适应的经济社会管理权改革。这些决策是去年发的，对我们下一步的发展明确了方向，工商业用地使用权延期和到期后的延期政策。

第23条，推动土地混合开发利用、用途合理转换、盘活存量土地和低效用地。开展各类产业园区用地专项治理，制定工商业用地使用延期和到期后的续期政策。用途合理转换，或者说办公的转换，甚至康养，都提出了基本的政策方向。

第二个全面落实住建部今年工作部署，从它的题目当中看着力点：**持续用力推动房地产市场止跌回稳；第二推动构建房地产发展新模式；第三大力实施城市更新；第四打造中国建造升级版；第五建设安全舒适绿色智慧的好房子。

有几点，**个构建房地产发展新模式，倪鹏飞的观点我比较赞同的，他提到市场归市场，政府归政府的双轨供需模式。第二现房销售、合理负债，这需要大力推进。第三股权融资，基金主导，第四消费主导，租购并举，第五人地挂钩，多元供给，第六基础设施融资，税收汲取，税收改革。

第二落实管理新机制，要素联动的新机制，从以人定房，以房定地、以房定钱，防止市场大起大落，这都是转变发展的方式，改变的需要。

建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期的管理制度，包括优化开发、融资、销售方式，房屋的体验、养老保险，特别养老金，白名单是带着条件，是以在建、保交楼为前提，但是原有项目的解决，我们现在还缺乏需要进一步的政策措施完善。最后一个相关土地税收、金融。

第三个盘活存量，城市更新需要特别关注的问题。5月2号中办、国办发的更新行动的意见，后面就是保障房的指导意见，后面这几个自然资源部的值得咱们关注，推动地方政府落实的。一个低效用地再开发，二是完善工业用地供应政策支持实体经济发展的统治，第三城中村改造国土规划的落实。

第四加快行业的转型，产品换代，产业升级，我们面临的从解决房子转向提供好房子、好环境、好服务、绿色生产生活方式的转变，不仅好房子，好房子带动社区的管理，城市的维护，智能智慧的维护。好房子本身我们布局多年也有一些经验，百年住宅、低碳、绿色、健康等等。运用数字化技术大力推动产业的开发产业化，建筑施工工业化、建筑技术现代化、工程管理数字化、物业服务智能化、社会管理智慧化。

再一个全面提升企业素质。在这种形势下，我们自身的管理，不论是项目的管理还是开发规划设计的管理，或者BIM技术全过程的应用，到施工现场的管理，都面临着精细化的管理、效率的提高这样的要求。同时需要进一步的在资金上，特别降杠杆，防范金融风险，还是企业自身的责任，不仅要靠国家。最后发扬企业家精神，工匠精神，尊崇企业品牌，诚信经营，推动信用建设。

坚定信心，择机前行，再次提出要加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。

止跌回稳的表现，这几个认识要全面，不能简单化：一个不能排除个别时段、个别指标、个别项目、个别地区出现波动；第二不能排除个别政策、个别措施出现调整；第三各项指标不能以回归历史高点为评价标准；第四不能因过去预售项目交付时出现的矛盾、纠纷影响判断。所以随着一揽子政策落地，各能级城市房地产市场出现不同程度的止跌回稳的走向，这同时需要我们坚持因城施策，结合城市发展的特征。

上述交流仅供参考，为大家提供一些借鉴，通过交流共同努力，为市场的回稳和发展择机而行，取得新的业绩。不妥之处请指正。

提问：在当前形势下，如何推进房地产高质量发展，企业又该如何布局？当前房地产周期发展以及未来行业的趋势，有请您谈一些新的体会。

苗乐如：我觉得，当前推动高质量发展对于我们每个企业来讲，是两种：一个手里的项目的类型，人家预售了，要保交楼，保群众利益。房地产的质量要兑现你的承诺。第二你未售的项目是不是按照新的盖法好好落实，需不需要用好房子的标准来调整。户型面积，下一步咱们介绍海棠湾项目的调整，你保交楼兑现的，一个是未做的怎么实现高质量的发展。这是我觉得这是两个情况。第三个情况你要再拿新盘，就是因城施策，看到你选的地区、地段、城市，因为它的供需情况是不同的。

第二个，也希望推动高质量发展，在未开盘的项目，新拿项目，我建议大家应该积极的实行限售。搞集资建房当年，那时候大家分房不掏钱，让大家掏钱尽量的便宜，集资建房低。但是你开发企业，你房价降吗？没有，要不然你得贷款，你降低成本了没有体现出来，尤其现在市场这样的需求还在调整，老百姓的信心，应该大力推进项目，也不挑你毛病，这房子买就买，要不然预售，天天拿尺子量去。说你给我的展示沙盘不一样，都挑毛病，一堆麻烦。所以这是一个建议。

再一个就是创新发展模式，提升企业，特别是数字化，提升精细化的管理和大数据对于我们项目的选择，市场的研判这方面来提升。我想这是一个建议，供咱们参考。

第二个未来趋势，原来提到，我们现在面临的问题不是周期性的问题，讲一个产业发展，房地产发展是不是周期？我个人不太同意，因为市场情况下，复苏、繁荣、衰退，是按照市场情况变化的，我们是政策型市场，国家调控，总结之后再修订再完善再提高，所以是从政策的角度，国家的引导和群众社会的接受来看下一步的趋势和发展的节奏。在这个过程当中，我们自身一定要做好房子，区分不同地段，不同层次，积极的参与城市更新改造。因为你是参与人，跟政府政策支持你做就没问题了，这些为我们发展，为企业的发展创造新的机遇，为国家经济发展做出我们的努力。不一定妥当，供大家参考。